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    租房者遇拆迁能否获得补偿?

    作者:上海房产律师 发布于:2017/6/10 9:57:33 点击量:

    基本事件

      2013年3月26日,原告党某、被告杨某签订房屋租赁协议,原告租赁被告的门面房一间,租赁期限2年,房租费每年2.7万元,每年交一次;房屋装修费用交房时一概不予作价。

      2014年3月21日,原告向被告交纳了第二年租金2.7万元。后该租赁房屋区域开始部署拆迁工作,涉案出租房屋位于拆迁范围内。

      2014年11月份,租赁物所在区域开始搬迁。

      2015年1月6日,被告杨某在《旧城改造房屋征收与补偿安置协议书》上签字。2015年4月27日,县房屋征收管理办公室在上述协议上签章,被告领取搬迁费532元、临时安置补助费5987元、装饰装修补偿费5987元、附属物补偿费1138元等。其间,原、被告协商拆迁事宜,至2015年5月3日仍未果。

      争议焦点

      本案的争议焦点是:原告党某主张被告应退还其房租金1.8万元及政府补助的装修费和3个月的周转资金等1.3644万元是否具有事实和法律依据。

      判决结果

      近日,民权县法院经审理判决,被告杨某退还原告党某房屋租赁费5800元,给付搬迁费532元、临时安置补助费5987元、附属物补偿费1138元、装饰装修补偿费2993.5元;驳回原告党某的其他诉讼请求。

      综合分析

      承租人是独立于被拆迁人存在的被拆迁主体

      国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定:“为了公共利益的需要,征收国有土地上单位、个人的房屋,应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。”在原告党某与被告杨某房屋租赁合同纠纷一案中,法官李运丽认为,从上述规定可以明确看出本案被告即涉案出租房屋的所有权人为被征收人,但对被告补偿的性质应为其丧失物权的损失补偿。物权包括占有、使用、收益、处分;租赁合同实际是被告将其物权的占有、使用以及部分收益权能让渡给本案原告即承租人的合同,原告基于合法有效的租赁合同受让了物权的占有、使用以及部分收益权能,其权益合法有效,应当与被告一同受到维护。在租赁期内,因征收拆迁导致租赁合同不能继续履行,影响原告生产、生活,给其带来损失,故其有要求被告退还租赁合同不能继续履行部分的租赁费,以及获得条例第十七条规定的因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿以及因征收房屋造成的停产停业损失的补偿等的权利。

      按照上述规定,拆迁租赁房屋,房屋承租人是独立于被拆迁人存在的,是合法的被拆迁主体,故承租人有权获得安置和搬迁费补偿等。

      承租人有权获得安置和搬迁费补偿

      被告杨某2015年1月6日在《旧城改造房屋征收与补偿安置协议书》上签字,证明其同意拆迁意见,至此,意味着原、被告签订的租赁合同将无法继续履行,至2015年3月26日租赁合同期满,尚有2个月20天,原告无法使用出租房屋;2个月20天属尚未发生的期间,该期间的租赁费5800元被告应予返还;至于2015年4月27日,县房屋征收管理办公室在上述协议上签章系对被告同意拆迁的一种确认;原告关于拆迁开始后影响其经营导致其经济损失,要求返还1.8万元房租费的证据不足;原告至2015年5月仍在租赁房屋内,系原、被告协商拆迁事宜未果造成。原告2015年5月仍在租赁房屋内影响拆迁,导致被告无法领取相关补助的证据,故被告以此认为原告租赁期满,不应退还房租费的抗辩不能成立。搬迁费532元、临时安置补助费5987元,因原告租赁被告房屋用于经营,拆迁导致租赁合同不能履行完毕,其需搬迁并需安置应得到相应补偿,故被告领取的搬迁费532元、临时安置补助费5987元应归原告所有;原告领取的附属物补偿费1138元,系对空调及招牌的补偿,应归原告享有。《中华人民共和国合同法》第二百二十三条第一款规定:“承租人经出租人同意,可以对租赁物进行改善或者增设他物。”原、被告均对出租房屋进行装修,双方装修价值均未提交确切证据故装饰装修补偿费应由双方共同享有,因此,被告领取的装饰装修补偿费5987元,被告应将2993.5元给付原告。




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