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    购房合同的主要内容及无效情形有几种

    作者:上海房产纠纷律师 发布于:2017/6/10 11:45:38 点击量:

    购房合同的主要内容

    1、甲方土地使用依据及商品房状况,包括位置、面积、现房、期房等;

    2、房价,包括税费、面积差异的处理、价格与费用调整的特殊约定等;

    3、付款约定,包括优惠条件、付款时间、付款额、违约责任等;

    4、交付约定,包括期限、逾期违约责任、设计变更的约定、房屋交接与违约方责任等;

    5、质量标准,包括装饰、设备的标准、承诺及违约责任和基础设施、公共配套建筑正常运转的承诺、质量争议的处理等;

    6、产权登记和物业管理的约定;

    7、保修责任;

    8、乙方使用权限;

    9、双方认定的争议仲裁机构;

    10、违约赔偿责任;

    11、其他相关事项及附件,包括房屋平面图、装饰、设备标准等。

    房产合同无效的情形

    一、房地产分离出卖,合同无效。

    由于房屋是建筑在土地上的,为土地的附着物,具有不可分离性,因此,房屋所有权通过买卖而转让时,该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让。如果卖方将房地产和土地分别卖于不同的买方,或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权,买方可以提出这种买卖合同无效。

    二、产权主体有问题,合同无效。

    出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。非所有权人出卖他人的房屋时,须提交共有人的同意证明书。部分共有人未取得其他共有人同意,擅自出卖共有房屋的,其买卖行为也无效。

    三、侵犯优先购买权,合同无效。

    房屋所有人出卖共有房屋时,在同等条件下,共有人有优先购买权。房屋所有人出卖出租房时,须提前3个月通知承租人,在同等条件下,承租有优先购买权。房屋所有人出卖房屋时侵犯共有人、承租优先购买权的,共有人、承租人可以请求法院宣告该房屋买卖无效。

    四、单位违反规定购房,合同无效。

    机关团体、部队、企事业单位不得购买或变相购买城市私有房屋。如因特殊需要必须购买,须经县以上民政部门批准。

    五、价格上有欺诈行为,显失公平,合同无效。

    买卖城市私有房屋,双方应当本着按质论价的原则,参照房屋所在地人民政府规定的私有房评价标准议定价格,于房屋所在地房管机关同意后才能成交。买卖合同生效后,双方均不得因价格高低无故反悔,应按合同议定的价款、期限和方式交付。但如果出卖人在房屋质量问题上有欺诈、隐瞒行为或在成交后发现内在质量有问题的,买卖双方可重新议定价格,协商不成的,可向法院起诉。

    六、非法转让,合同无效。

    根据《城市房地产管理法》的规定,下列房地产不得转让(包括买卖):

    1.以出让方式取得土地使用权的,不符合房地产条件的;

    2.司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;

    3.依法收回土地使用权的;

    4.共有房地产,未得到其他共有人书面同意的;

    5.权属有争议的;

    6.未依法登记领取权属证书的;

    7.法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。




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