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    范俊峰律师

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    • 律师姓名:范俊峰
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    上海房产律师婚房纠纷房产买卖知名案件律师

    作者:上海房产律师 发布于:2018/12/5 9:38:56 点击量:

    咨询朋友婚前买了房,婚后才交房,是属于婚前财产还是婚后财产?可以落户在父母名下么?

    上海房产律师回复这套房产属于个人婚前财产。你们协商可以给父母的。

    咨询我买的房子是划拨的,我交土地出让金的同时可以办理过户吗?

    上海房产纠纷律师回复住房所属土地证为划拨性质,过户住房时候需要交纳土地出让金。《中华人民共和国城市房地产管理法》规定:第四十条 以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当按照国家规定,报有批准权的人有关部门审批。有批准权的有关部门准予转让的,应当由受让方办理土地使用权出让手续,并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。

    以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产报批时,有批准权的有关部门按照国家规定决定可以不办理土地使用权出让手续的,转让方应当按照国家规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。

    第四十一条 房地产转让,应当签订书面转让合同,合同中应当载明土地使用权取得的方式。

    咨询我们有两套房,一套是是我娘家陪嫁的房子卖掉又买了一套新房只有够房合同。一套是婚后买的房子。请问离婚后怎么分?

    上海房产律师回复婚前买的就是你个人财产,婚后买的就是夫妻共同财产,以结婚证为准,夫妻共同财产一般是双方一人一半,但是要结合购房款来源还有双方具体情况才能判断。

    在什么情况下房屋买卖合同无效

    1、房地产分离出卖

    由于房屋是建筑在土地上的,为土地的附着物,具有不可分离性。因此,房屋的所有权通过买卖而转让时,该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让。如果卖方将房产和土地分别卖于不同的买方,或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权,买方可以提出这种买卖合同无效。

    2、产权主体有问题

    出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。非所有权人出卖他人房屋的,其买卖行为无效。房屋的产权为数人共有的,必须征得共有人同意才能出卖。出卖共有房屋时,须提交共有人同意的证明书。部分共有人未取得其他共有人同意,擅自出卖共有房屋的,其买卖行为也无效。

    3、房屋产权未登记过户

    房屋买卖合同的标的物所有权的转移以买卖双方到房屋所在地的房管部门登记过户为标志,否则,房屋买卖合同不能生效,也就不能发生房屋所有权转移的法律效果。即使房屋已实际交付也属无效。故只要房屋没有正式办理登记过户手续,即使卖方已收取了房价款,并将房屋交付买方使用,当事人仍可提出合同无效的主张。

    4、侵犯优先购买权

    房屋所有人出卖共有房屋时,在同等条件下,共有人有优先购买权。房屋所有人出卖已租出房屋时,须提前三个月通知承租人,在同等条件下,承租人有优先购买权。所谓“同等条件”,主要是指房价同等,还包括房价交付期限、方式同等等。房屋所有人出卖房屋时侵犯共有人、承租人优先购买权的,共有人、承租人可以请求法院宣告该房屋买卖无效。

    5、单位违反规定购房

    机关、团体、部队、企业事业单位不得购买或变相购买城市私有房屋。如因特殊需要必须购买,须经县以上人民政府批准。单位违反规定,购买私房的,该买卖关系无效。有的单位以个人名义购买私房,产权也登记在个人名下,但实际上是单位出资,作为单位的固定资产用于生产、经营、办公或用作集体宿舍等,这种情况属于单位变相购买私房,该买卖关系无效。凡享受国家或企业事业单位补贴,廉价购买或建造的城市私有房屋,需要出卖时,只准卖给原补贴单位或房管机关,否则也无效。

    6、非法转让

    根据《城市房地产管理法》的规定,下列房地产不得转让(包括买卖):(1)以出让方式取得土地使用权的,不符合转让房地产条件的;(2)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;(3)依法收回土地使用权的;(4)共有房地产,未经其他共有人书面同意的;(5)权属有争议的;(6)未依法登记领取权属证书的;(7)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。


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