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    商品房认购书是否具有法律效力

    作者:上海房产律师 发布于:2019/7/22 10:17:37 点击量:

    商品房认购书是否具有法律效力

    首先,商品房认购书,是指房屋买卖双方在订立正式的房屋买卖合同前所签订的文书,约定将来订立正式的房屋买卖合同的合同。签售的目的在于对双方交易房屋有关事宜进行初步的确认,买受方往往以一定数额的定金作为协议的担保。商品房买卖认购书在实践中称谓不一,如认购意向书、购房订购单、购房预订单、订购房屋协议等。

    其次,商品房认购书的内容一般包括:双方当事人基本情况;房屋基本情况(含位置、面积等);价款计算;订立正式购房合同的时限约定。认购书是买卖双方就签订商品房预售合同相关事宜进行的约定,不是对商品房买卖结果进行直接确认。商品房认购书的订立相对比较简单,一般是购房者与开发商采用合同书形式订立合同,该合同自双方当事人签字或盖章时合同成立。当事人签约的目的在于为将来订立正式房屋买卖合同作约定。

    最后,商品房认购书具有法律效力。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定:“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。”该条规定承认了商品房买卖认购书的效力,规定了定金条款的适用,即接受定金一方违约,双倍返还定金;支付定金一方违约无权返还定金。但若是发生不可归责于双方当事人的事由导致合同未能订立,接受定金的一方要返还定金。

    二、违反商品房认购书怎么办

    商品房买卖认购书对当事人产生的拘束力,表现在创设了当事人的缔约义务,即约定的是当事人为将来订立本合同而谈判的义务。合同约定的是当事人为特定行为的义务,而不是对行为结果的直接确认。但是,何种情况当事人可以不签合同,并无明文规定。实务中法官可结合当事人不愿履行签约义务的具体情形,并结合考察当事人合同的目的综合认定。

    因当事人一方原因,违反商品房买卖认购书确定的签约义务而未能订立商品房买卖合同,该当事人应当赔偿履行利益还是信赖利益?出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理。定金在此处的作用是作为当事人对信赖利益赔偿额的约定。

    我们发现,一般从开发商手里面直接购买商品房的时候,一旦购房者看中了某套商品房,开发商此时往往会要求先签订认购书,同时交付一定的定金,然后双方在约定时间内再签订商品房买卖合同,同时购房者交付房款或者首付款。只要该认购书符合有关法律、法规中的规定,同时也是当事人自愿协商一致签订的,那么就可以认为商品房认购书是具有法律效力的。


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