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    购房者何时能取得房屋的所有权?

    作者:上海房产律师 发布于:2017/1/3 11:31:42 点击量:

    上海房产纠纷律师,房屋所有权取得,分为原始取得和继受取得两种。在房屋交易的过程中,买房什么时候才能取得房屋所有权呢?上海房产律师在下文为您解答! 

      1、什么是房屋的所有权? 

      房屋所有权,又叫房屋产权,是房屋所有人独占性地支配其所有的房屋的权利。房屋所有人在法律规定的范围内,可以排除他人的干涉,对其所有的房屋进行占有、使用、收益、处分。 

      2、买方什么时候才能取得商品的所有权? 

      我国《合同法》第133条规定:“标的物的所有权自标的物交付时起转移,但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”合同法上的交付,是指一方将约定的标的物交给对方以消灭自己权利义务的一种行为。至于交付的种类,在我国现行法律体系中主要有简易交付、指示交付、占有改定以及现实交付。下面简单地对几种交付方式进行举例说明: 

      (1)简易交付,是指受让人已经占有动产,如受让人已经通过寄托、租赁、借用等方式实际占有了动产,则于物权变动的合意成立时,视为交付; 

      (2)占有改定,即动产物权的让与人与受让人之间特别约定,标的物仍然由出让人继续占有,例如甲将其所有的书卖给乙,按一般情形,只有在甲把书交给乙时才发生所有权移转的效力,但甲还想留书阅读,这时甲可以再与乙订立一个租赁或借用协议,使乙取得间接占有,以代替现实交付; 

      (3)指示交付,即动产由第三人占有时,出让人将其对于第三人的返还请求权让与受让人,以代替交付。例如,甲将其出租的家具卖给乙,但是由于租赁期限未满,暂时无法收回,甲可以把其家具的返还请求权让与乙,以代替现实交付; 

      (1)现实交付,是指直接将标的物转移给他人的制度。由此可见,买卖合同中标的物的所有权自标的物交付时转移,但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外,这主要是考虑到一些需要登记才能转移标的物所有权的情况(现实中主要是房屋所有权的转移)。

      

      3、房屋已交付,但未办理过户手续,房屋所有权转移了吗?  

      【基本案情】张某与刘某签订房屋买卖合同后,张某将房屋的钥匙教给了刘某,刘某一次性将购房款付清,但双方一直没有办理房屋过户手续。事后不久,刘某因做一单生意,急需一笔流动资金,于是准备将房屋抵押给银行进行贷款,但刘某被告知,自己不是房屋的所有权人,不能进行抵押。这时,刘某不能理解,房屋的款我已付清,又有白纸黑字双方都签字的合同,这么着房子还不是我的?

      

      【律师说法】本案中,刘某并没有取得房屋的所有权

      根据《物权法》的规定,房屋所有权须经登记者一程序才能转移。若没有进行登记,并不影响买卖合同的效力,但是买方并不能取得房屋的所有权。因此,在房屋买卖中,并不是买方付了款卖方收了房款,就算房屋所有权转移了,还需要进行下一个非常重要的步骤,即向房屋登记机关办理房屋过户登记手续,只有依法办理了过户登记手续,所有权才能转移。所以,本案中的刘某还没取得房屋的所有权。

      

      4、假如买方未支付货款,卖方交付了商品就是转移了所有权了吗?

      我国《合同法》第134条规定:“当事人可以在买卖合同中约定买受人未履行支付价款或者其他义务的,标的物的所有权属于出卖人。”由此可见,当事人可以在合同中约定,假如买商品的一方未支付货款或者履行其他义务的,卖方有权继续保留商品的所有权。




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