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    上海房产律师|房产诉讼中的情势变更

    作者:上海房产律师 发布于:2017/1/24 10:38:54 点击量:

    在合同成立后和合同履行完毕前这段时间内,因不可归责于双方当事人的原因而发生情势变更原因,致使继续维持该合同效力对受其影响的一方显失公平,则允许其单方变更或解除合同。下面,上海房产律师为您介绍一个关于情势变更的房产纠纷案例。

      【案情介绍】

      2010年9月26日,原告王某,与被告张某签订了一份《二手房买卖合同》约定:被告同意将位于深圳市龙岗区阳光花园的一套房产以50万元的成交价转让给原告;房产有抵押,被告委托担保公司赎楼。购房定金25000元,原告在签订合同当日支付,交由第三人监管;原告须于2010年10月15日之前支付除定金之外及银行承诺贷款差额的首期款至买卖双方约定的银行监管账号上,并向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料;原被告双方须于2010年11月20日前去市房地产权登记中心签署《深圳市二手房买卖合同》办理过户登记。违约责任:如原告支付定金后违约,被告有权解除合同没收定金或要求原告支付房产转让价20%的违约责任;如被告收取定金后违约,原告有权解除合同要求双倍返还定金或支付房产转让价20%的违约责任。

      合同签订后当日,原告以银行转账方式支付了定金25000元,第三人中原地产代理(深圳)有限公司预留了5000元交楼押金。后因国家房地产调控政策一浪紧于一浪,原告寄希望于楼市调控政策下购买到更廉价的房子,在9月27号至被告及中介电话要求解约,被告方明确不同意,9月29日被告与担保公司办理了委托赎楼的公证手续。

      恰逢2010年9月30日深圳市政府颁布深府办[2010]82号文件《关于进一步惯彻落实国务院文件精神坚决遏制房价过快上涨的补充通知》(下称“限购令”)规定“在本市暂时实行限定居民家庭购房套数政策。对于本市户籍居民家庭(含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭),限购2套住房”,原告以自己在深圳已有两套住房,无法就涉案房屋办理过户为由,不履行合同,并于2010年10月13日书面通知被告。被告方仍然不同意。

      10月21日,《关于深府办201082号文相关问题的解释》出台,解释规定:“对于9月30日前(含9月30日)在二手房交易过程中,已实际发生交易行为且买卖双方与银行已签订资金监管协议,并实际支付相应费用,办理赎楼手续的业主,可持以上凭证及相关资料前往市房地产权登记中心办理过户手续。”

      然而原告方仍然没去履行合同相关义务,并于2010年11月5日起诉至法院:1、要求解除双方签订的房屋买卖合同;2、退还交纳的25000元定金。

      【法院判决】

    法院经审理认可了被告方的抗辩理由:9月30号限购令出台后,本涉案房屋过户的确是受阻,但10月21日宽限令出台后,本案合同尚在履行中,原告完全可凭银行的转账凭证及相关资料办理过户,而原告却不去履行资金监管等相关法律义务,因此是原告违约。因此判决:1、在庭审中被告明确同意解除双方签订的《二手房买卖合同》及《资金托管协议》,原告的诉请依法有据,本院予以支持;2、驳回原告的其它诉讼请求。

      【律师分析】

      本案原告起诉的理由是运用情势变更原则要求解除合同,返还定金。但我们知道情势变更原则的内容是:在合同成立后和合同履行完毕前这段时间内,因不可归责于双方当事人的原因而发生情势变更原因,致使继续维持该合同效力对受其影响的一方显失公平,则允许其单方变更或解除合同。

      本案9月26号签订合同,约定11月20日双方去办理过户手续,也就是说合同履行完毕的最后时间是11月20日。而限购令9月30号出台后,为了给政策的实施一个缓冲期,深圳市政府10月21号又出台了一个解释,也就是宽限令。而这时双方合同尚在履行中,同时本案的情形又适应宽限令规定的可以办理过户的情形,那么也就意味着情势变更的情形消失了,因此原告不履行合同的约定就构成了违约。因此其要求解除合同又不承担违约责任的诉求就没有事实及法律依据。

      所以该案提请我们,运用情势变更的理由不能只看一时一事,而应综合合同履行的全过程来考虑,否则将得不到法律的保护。




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